律师代理物业纠纷一案

原告苏某于2013年7月份购买了xx小区3栋201房，被告某公司是该小区的物业公司，在被告向原告提供的《物业手册》中有被告承诺提供小区公用设施设备的使用、维修、养护和管理等内容。2014年6月，原告将自己的房屋以每月3000元的价格出租给刘某使用。2014年1月26日上午9时，被告公司保洁员发现3栋2楼电梯进水，查知由原告房屋流出后即电话告知被告，但被告未予及时处理。当天上午10时许，原告房屋一楼的商铺发现楼上漏水越发厉害后，遂多次打电话给被告，但被告一直无人回应。后一楼商铺业主带人去被告处要求解决问题，下午4时许，被告通知管道疏通人员到场进行查看并对管道进行疏通，疏通到一楼商铺门口，将公用部分的下水道井盖打开，对里面的多根水管采取逐根疏通清理的办法，约三个多小时后，下水管道疏通完毕。此时，管道生活污水已将原告主卧、卫生间、客厅、阳台等处浸泡。因房屋被浸泡后，承租人刘某提出解除房屋租赁合同，后经原告与刘某协商，在原告将沙发等家具重新更换并减免两个月的房租6000元后刘某才继续承租。经鉴定，涉案房屋因生活污水泡坏的装修部分损失恢复原状费用鉴定为14 534元，室内强电线路检修维护费用为3200元。为此，原告花费鉴定费5000元。故原告请求法院依法判令被告承担原告因房屋被下水道污水浸泡所造成的直接经济损失23 734元、由被告承担司法鉴定费用5000元、判令被告消除危险、排除妨碍。

被告物业公司辩称：一、被告工作人员接到电话后一直在现场协助，下午5点左右管道疏通，疏通出来的物品为卫生巾、尿不湿等，并未出现处理不及时的问题。因为管道长度较长，且暗藏在101、102号门店二层吊顶内，疏通难度大，所以疏通时间较长；二、被告2010年接管幸福小区，定期与不定期疏通污、废水井、化粪池，每年共计2次。另外对厨卫排污主管也及时派疏通维修人员不定期处理，所以不存在未定期疏通下水管道现象，被告并未违反相关法规及与业主签订的《前期物业管理服务协议》相关规定；三、根据《物权法》相关规定，造成堵塞的排污管是公用设施，相邻业主都有对其保护及合理使用的义务，如因相邻用户不文明使用的原因，造成相邻业主受损，在无法确定具体责任人，而相邻可能的责任业主又不能证明自己对相邻业主造成的损失没有过错的情况下，依据公平原则，相邻业主应停止侵害，赔偿损失。被告定期疏通下水管道、并在突发情况时及时解决，原告因下水管堵塞造成的损失应由共同使用该下水管的住户承担。

笔者认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”；第二款规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”本案中，被告作为原告房屋所在楼盘的物业管理公司，被告向原告提供的业主手册里关于提供小区公用设施设备的使用、维修、养护和管理等内容的承诺，应当认定为原、被告物业服务合同内容的组成部分。下水道井盖里水管系被告物业管理小区的公用设施设备，被告理应定期或不定期对上述公用设施设备进行维修、养护和管理，但被告怠于履行上述合同义务，且在被告方的保洁员及原告等相关业主发现原告的房屋被水浸泡并打电话告知被告进行处理时，被告方怠于履行职责，拖延管道疏通时间，导致原告房屋因生活污水浸泡时间过长，损失加大，被告应对原告房屋造成的损失承担全部责任。因此，原告要求被告赔偿房屋因生活污水泡坏的装修部分损失恢复原状费用14　534元、室内强电线路检修维护费用3200元及被告承担鉴定费5000元的诉讼请求，本院予以支持；同时，因原告房屋损坏造成原告向房屋承租人减免6000元租金也系原告的直接损失，原告要求被告赔偿该笔费用，法院予以支持；关于原告要求被告消除危险、排除妨碍的诉讼请求，因堵塞下水道井盖里水管被告已进行疏通清理，因此，原告的该项诉讼请求，法院不予支持。

最终法院判决被告物业公司赔偿原告苏某房屋因生活污水泡坏的装修部分损失恢复原状费用14 534元、室内强电线路检修维护费用3200元、租金损失6000元、鉴定费用5000元，以上共计28734元。